Уменьшать срок или платёж при досрочном погашении ипотеки: что выгоднее
Сверено 02.10.2026
Короткий ответ. Если после досрочки вы будете платить банку меньше — выгоднее уменьшать срок: переплата заметно меньше. Если и дальше отдаёте банку прежнюю сумму (или больше) — разницы в переплате нет, а «уменьшение платежа» даёт запас прочности: обязательный платёж становится ниже, и в трудный месяц можно платить меньше без просрочки.
Ниже — почему так, на одном примере.
Пример
Кредит 4 000 000 ₽ под 18% на 20 лет. Обязательный платёж — 61 732 ₽. Если платить только его, ипотека закончится через 20 лет, а банку уйдёт 10,82 млн ₽ процентов.
Через год вы вносите досрочно 500 000 ₽ — премия, продажа машины, накопления. Банк спрашивает: что уменьшаем — срок или платёж?
| Что выбрали и как платите дальше | Закроете через | Проценты банку |
|---|---|---|
| Без досрочки | 20 лет | 10,82 млн ₽ |
| «Срок», платёж остаётся 61 732 ₽ | 11 лет 6 мес. | 4,97 млн ₽ |
| «Платёж», платите новый — 53 972 ₽ | 20 лет | 9,55 млн ₽ |
| «Платёж», но платите прежние 61 732 ₽ | 11 лет 6 мес. | 4,97 млн ₽ |
Пример расчёта: проценты по дням, страховка не учтена. На ваших цифрах результат будет другим.
Первые две строки — то, что обычно показывают: «срок» экономит почти на 4,6 млн ₽ больше. Это правда — но только если после досрочки платить меньше. Выбрав «платёж», вы каждый месяц оставляете себе 7 760 ₽. Банк продолжает начислять проценты на долг, который гасится медленнее, — отсюда и разница.
Последняя строка — то, о чём говорят реже: выберите «платёж», но продолжайте платить прежнюю сумму — и получите ровно тот же результат, что и со «сроком». Те же 11 лет 6 месяцев, те же 4,97 млн ₽. Разница «излишка» сверх нового платежа банк просто засчитывает как очередную досрочку.
Если платить каждый месяц больше обязательного
Допустим, вы не ждёте премии, а каждый месяц отдаёте банку 82 000 ₽: обязательный платёж плюс около 20 000 ₽ досрочно. После каждой досрочки банк пересчитывает график.
| «Уменьшение срока» | «Уменьшение платежа» | |
|---|---|---|
| Закроете через | 7 лет 5 мес. | 7 лет 5 мес. |
| Проценты банку | 3,25 млн ₽ | 3,25 млн ₽ |
| Обязательный платёж через 1 год | 61 732 ₽ | 57 630 ₽ |
| …через 3 года | 61 732 ₽ | 46 638 ₽ |
| …через 5 лет | 61 732 ₽ | 30 331 ₽ |
Дата и переплата — одинаковые. Отличается только обязательный платёж — то, сколько банк потребует, если досрочки однажды прекратятся. Со «сроком» он всегда 61 732 ₽. С «платежом» через пять лет — 30 331 ₽: если доход просядет, можно платить вдвое меньше и не уйти в просрочку.
Так что выбрать
- Платите больше обязательного каждый месяц или вносите досрочку и продолжаете платить прежнюю сумму → выбирайте «уменьшение платежа». Результат тот же, что у «срока», а запас прочности растёт с каждой досрочкой.
- Внесли разово и дальше будете платить только обязательное → «уменьшение срока»: переплата меньше.
- Знаете за собой, что «лишние» деньги разойдутся → «срок» защищает от самого себя: обязательный платёж не уменьшится, и платить меньше не получится.
Когда лучше вносить досрочку
Как можно раньше. Проценты начисляются каждый день на остаток долга. Чем раньше внесли — тем меньше дней банк начисляет проценты на эту сумму. Копить на досрочку полгода «чтобы внести крупно» невыгодно, если вклад приносит меньше, чем стоит ипотека.
В дату платежа или раньше? Зависит от банка: одни принимают досрочку в любой день, другие — только в дату платежа. Если можно в любой день — вносите сразу, как появились деньги.
В начале срока досрочка работает сильнее всего: в первые годы большая часть платежа — проценты, и каждый досрочный рубль сокращает долг, на который они начисляются.
Вклад или досрочка
Сравните ставку по вкладу после налога со ставкой ипотеки. Если ипотека под 18%, а вклад даёт 12–14% годовых, досрочка выгоднее почти всегда: каждый внесённый рубль «зарабатывает» вам 18%, а не 12. Если ипотека льготная — под 6% — выгоднее держать деньги на вкладе и платить по графику.
Но подушку на 2–3 обязательных платежа держите на счёте всегда — досрочку назад не вернуть.
Как оформить
- Откройте приложение банка → ипотека → «Досрочное погашение» (или «Частичное досрочное»).
- Укажите сумму и дату. Выберите «уменьшить платёж» или «уменьшить срок».
- После списания проверьте новый график — он должен появиться в приложении. Если банк считает иначе, чем вы ожидали, — сверьте с расчётом.
Посчитайте на своих цифрах
Введите остаток долга, ставку, свой платёж и сколько готовы платить в месяц — калькулятор покажет, когда закроете ипотеку и за счёт чего.
Вопросы
Что выгоднее — уменьшать срок или платёж?
Если после досрочки платить меньше — срок. Если продолжать платить ту же сумму — одинаково, а «уменьшение платежа» безопаснее.
Почему банки советуют уменьшать срок?
Обычно сравнивают вариант «срок + прежний платёж» с вариантом «платёж + новый, меньший платёж». Во втором случае вы просто отдаёте банку меньше — поэтому переплата больше.
Можно ли менять выбор при каждой досрочке?
Да, обычно режим выбирают при каждом заявлении. Если отдавать весь бюджет, чередование на итог не влияет.
Когда вносить досрочку?
Как можно раньше: проценты начисляются за каждый день на остаток долга.
Расчёты — пример, не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Условия досрочного погашения смотрите в своём кредитном договоре.