Налоговый вычет по ипотеке: сколько вернут и когда
Сверено 22.10.2026
Коротко. Купив квартиру в ипотеку, можно вернуть часть уплаченного НДФЛ дважды: до 260 000 ₽ — за саму покупку и до 390 000 ₽ — с процентов по ипотеке. Всего — до 650 000 ₽. Но не сразу: за год налоговая вернёт не больше, чем вы заплатили НДФЛ за этот год, остальное переносится на следующие годы. Подавать документы можно с 1 января года, следующего за покупкой.
Два вычета
| За покупку квартиры | По процентам ипотеки | |
|---|---|---|
| С какой суммы | расходы на покупку, но не больше 2 млн ₽ | уплаченные проценты, но не больше 3 млн ₽ |
| Сколько вернут (при НДФЛ 13%) | до 260 000 ₽ | до 390 000 ₽ |
| Сколько раз | лимит на всю жизнь; если квартира дешевле 2 млн, остаток можно добрать при следующей покупке | только по одной квартире |
| Что не входит | маткапитал и другие господдержки | — |
Если квартира в собственности у нескольких человек, каждый получает вычет в пределах своего лимита и своих расходов — при условии, что у него есть официальный доход с НДФЛ.
Сколько вернут — пример по годам
Пример: квартира за 5,5 млн ₽, ипотека 4 млн ₽ под 18% на 20 лет, оформлена в октябре 2026. Зарплата 150 000 ₽ на руки — за год с неё удерживают около 269 000 ₽ НДФЛ. Это и есть потолок возврата за год.
| Год подачи | Как платите: только обязательный платёж | 82 000 ₽ в месяц, вычет себе | 82 000 ₽ в месяц, вычет — в досрочку |
|---|---|---|---|
| 2027 (за 2026) | 268 966 ₽ | 268 966 ₽ | 268 966 ₽ |
| 2028 | 99 949 ₽ | 96 126 ₽ | 91 691 ₽ |
| 2029 | 92 693 ₽ | 81 991 ₽ | 72 776 ₽ |
| 2030 | 91 969 ₽ | 72 987 ₽ | 59 945 ₽ |
| 2031 | 91 119 ₽ | 62 241 ₽ | 45 009 ₽ |
| 2032 | 5 306 ₽ | 49 393 ₽ | 27 512 ₽ |
| 2033 | — | 18 296 ₽ | 7 427 ₽ |
| Всего вычет | 650 000 ₽ | 650 000 ₽ | 573 324 ₽ |
| Ипотека закроется через | 20 лет | 7 лет 5 мес. | 6 лет |
| Проценты банку | 10,81 млн ₽ | 3,25 млн ₽ | 2,41 млн ₽ |
Пример расчёта: проценты по дням, страховка не учтена, НДФЛ 13%. На ваших цифрах будет иначе.
Что видно из таблицы:
- Первый год — самый крупный. За 2026 год вернули весь уплаченный НДФЛ: права на вычет было больше, чем налога.
- Дальше — меньше. Вычет за покупку закончился, остаётся вычет по процентам — 13% от процентов, уплаченных за год. Подробно про него — в статье «Вычет за проценты по ипотеке».
- Если гасить досрочно, вычет по процентам меньше — потому что и процентов меньше. Это нормально: вы теряете 77 тыс. ₽ вычета, но не отдаёте банку 840 тыс. ₽ процентов и закрываете ипотеку на 1 год 5 месяцев раньше.
Куда деть вычет
Вычет — это деньги «сверху», которых нет в ежемесячном бюджете. Самое выгодное, если ставка ипотеки высокая, — сразу внести досрочно. В примере это сокращает ипотеку ещё на 1 год 5 месяцев: деньги начинают «работать» по ставке ипотеки, а не по ставке вклада.
Если ставка по ипотеке льготная (6–8%), а вклад приносит больше — выгоднее положить вычет на вклад или в подушку безопасности.
Когда и как подавать
- Право на вычет за покупку появляется в год регистрации собственности (по выписке ЕГРН). Подать декларацию 3-НДФЛ за этот год можно с 1 января следующего.
- Не подали сразу — не страшно. Декларацию можно подать сразу за три прошлых года.
- Где: в личном кабинете на сайте налоговой или на Госуслугах. Если банк участвует в упрощённом порядке, заявление на вычет может появиться в кабинете само — останется подписать.
- Документы: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, кредитный договор, справка банка об уплаченных процентах за год, подтверждение оплаты.
- Сроки: налоговая проверяет декларацию до трёх месяцев, деньги обычно приходят в течение месяца после проверки.
- Через работодателя — каждый месяц. Можно не ждать конца года: налоговая присылает работодателю уведомление, и он перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается вычет за год. Зарплата на руки вырастет на сумму налога.
Вопросы
Сколько можно вернуть с ипотеки?
До 260 000 ₽ за покупку (с 2 млн ₽ расходов) и до 390 000 ₽ с процентов (с 3 млн ₽ процентов) — при ставке НДФЛ 13%. За год — не больше уплаченного НДФЛ.
Сколько раз можно получить вычет?
Вычет за покупку — пока не выбран лимит 2 млн ₽ на всю жизнь. Вычет по процентам — только по одной квартире.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена с маткапиталом?
Да, но сумма маткапитала не входит в расходы на покупку.
Когда подавать декларацию?
С 1 января года, следующего за годом регистрации собственности. Можно подать сразу за три прошлых года.
Выгодно ли гасить ипотеку досрочно, если из-за этого вычет по процентам меньше?
При рыночной ставке — да: вы теряете часть вычета, но не отдаёте банку в разы больше процентов.
Посчитайте на своих цифрах
Калькулятор покажет, сколько вернёт вычет и на сколько раньше вы закроете ипотеку, если отправлять его в досрочку.
Расчёты — пример, не индивидуальная налоговая или инвестиционная рекомендация. Правила вычета — по ст. 220 Налогового кодекса; точные условия своего случая уточняйте в налоговой.