Когда выгодно рефинансирование ипотеки: считаем на цифрах

Сверено 06.11.2026

Коротко. Рефинансирование — это когда другой банк (или ваш же) выдаёт новый кредит под меньшую ставку и им гасит старый. Оно выгодно, если экономия на процентах больше расходов на переход: оценку, страховку, госпошлину, время. На ипотеке 4 млн ₽ под 18% снижение ставки даже на 1 процентный пункт окупает типичные 30 тысяч расходов примерно за 10 месяцев — если до конца кредита ещё много лет. Чем позже вы переходите, тем меньше выгода.

Как это устроено

1. Новый банк одобряет кредит на сумму вашего остатка долга.
2. Деньги переводятся в старый банк — ипотека там закрыта.
3. Залог квартиры переоформляют на новый банк. Пока его не зарегистрируют, многие банки держат ставку выше обещанной — на 1–2 пункта. Обычно это несколько недель.
4. Дальше вы платите новому банку по новой ставке.

Срок и остаток долга остаются прежними, меняется только ставка — и вместе с ней платёж. При переходе можно попросить и другой срок, но об этом ниже.

Сколько стоит переход

Точные суммы зависят от банка, но обычно набирается так:

• оценка квартиры — новый банк попросит свежий отчёт;
• страховка в новом банке — жизнь и квартира (часть премии за неиспользованный срок по старому полису иногда можно вернуть — смотрите условия своего договора страхования);
• госпошлина за регистрацию залога, если её не берёт на себя банк;
• время: справки, визиты, ожидание регистрации и повышенная ставка в этот период.

В примерах ниже берём 30 000 ₽ на всё. У вас может быть меньше или больше — подставьте свою цифру: окупаемость считается простым делением расходов на экономию в месяц.

Насколько должна упасть ставка

Пример: кредит 4 млн ₽ под 18% на 20 лет, обязательный платёж — 61 732 ₽. Через год остаток долга — около 3,98 млн ₽. Вы рефинансируете его под новую ставку на оставшиеся 19 лет:

Пример расчёта: платите только обязательный платёж, без досрочек.

Популярное правило «рефинансировать, если ставка ниже на 1–2 пункта» на таком кредите работает с запасом: даже один пункт окупает переход меньше чем за год. А дальше экономия идёт все оставшиеся годы.

Почему выгода тает со временем

Аннуитет устроен так, что в первые годы почти весь платёж — проценты. Поэтому снижение ставки в начале кредита экономит много, а под конец — мало. Тот же кредит, ставка 18% → 16%, но переходим в разные моменты:

Вывод: если ставки заметно упали, а впереди ещё много лет — тянуть невыгодно. Каждый год ожидания стоит десятков тысяч.

Если вы гасите досрочно

Когда вы платите больше обязательного, долг тает быстрее — и рефинансирование приносит меньше, потому что процентов впереди просто меньше. Но оно всё равно работает.

Тот же кредит, бюджет 82 000 ₽ в месяц, всё сверх обязательного — в досрочку:

Минус полгода выплат и около 515 тысяч рублей. Меньше, чем у того, кто платит минимум (1,22 млн), — но всё ещё в десятки раз больше расходов на переход.

Как не потерять выгоду

• Сначала спросите свой банк. Многие снижают ставку своим заёмщикам, если те собираются уходить. Это дешевле: без новой оценки и перерегистрации залога.
• Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК), а не только ставку: в ПСК входят обязательные страховки. Низкая ставка с дорогой страховкой может оказаться невыгодной.
• Не растягивайте срок. Банк может предложить «платёж меньше на 15 тысяч» — за счёт того, что срок станет 30 лет вместо оставшихся 19. Платёж упадёт, а переплата вырастет. Сохраните прежний срок — или прежний платёж, тогда кредит закроется раньше.
• Узнайте ставку на период перерегистрации залога — сколько недель и под какой процент вы будете платить, пока залог не переоформлен.
• Налоговый вычет за проценты сохраняется, если в новом договоре написано, что кредит выдан на погашение ипотеки на покупку жилья. Попросите банк указать это. Подробно — в статье «Налоговый вычет за проценты по ипотеке».

Когда рефинансировать не стоит

• Ставка ниже меньше чем на пункт, а до конца кредита осталось несколько лет — экономия может не покрыть расходы и хлопоты.
• Долг уже небольшой — проценты на него и так невелики.
• У вас льготная ипотека (семейная, ИТ и другие под низкий процент) — рыночные ставки сейчас выше, переход ухудшит условия.
• Вы собираетесь закрыть кредит в ближайший год-два досрочными платежами — выгода будет совсем маленькой.

Вопросы

На сколько должна снизиться ставка, чтобы рефинансирование было выгодно?

Посчитайте: расходы на переход, делённые на снижение платежа в месяц, — это срок окупаемости. На кредите 4 млн ₽ с 19 годами впереди снижение на 1 пункт окупает 30 тысяч расходов примерно за 10 месяцев, на 2 пункта — за 5.

Когда лучше рефинансировать — сейчас или подождать, пока ставки упадут ещё?

Если ставка уже заметно ниже вашей, ждать дорого: каждый месяц вы переплачиваете разницу. Рефинансировать можно и второй раз, когда ставки снизятся снова, — если расходы на новый переход окупятся.

Можно ли рефинансировать ипотеку в своём банке?

Да, многие банки снижают ставку своим заёмщикам. Начните с заявления в свой банк — это проще и дешевле.

Сохранится ли налоговый вычет при рефинансировании?

Вычет по процентам сохраняется, если новый кредит целевой — выдан на погашение ипотеки на покупку жилья. Имущественный вычет (с цены квартиры) рефинансирование не затрагивает.

Что выгоднее после рефинансирования — уменьшить платёж или срок?

Если продолжаете платить прежнюю сумму — итог одинаковый, а меньший обязательный платёж даёт подушку безопасности. Подробно — в статье «Уменьшать срок или платёж».

Посчитайте на своих цифрах

В калькуляторе откройте «Уточнить расчёт» → «Смена ставки»: укажите новую ставку и дату — и увидите, когда закроете ипотеку и сколько процентов сэкономите.

Посчитать свою ипотеку →

Расчёты — пример: кредит 4 млн ₽ под 18% на 20 лет, проценты по дням, новая ставка с даты рефинансирования, срок прежний. Расходы на переход условно 30 000 ₽. Точные условия — в предложении банка и вашем договоре. Не индивидуальная финансовая рекомендация.