Как мы считаем
Без формул — по шагам. Если хотите проверить нас вручную, всё нужное здесь.
Проценты — за каждый день
Банк начисляет проценты на остаток долга за каждый день между платежами: остаток × ставка ÷ 365 × число дней (в високосный год — ÷ 366). Мы считаем так же. Поэтому досрочка, внесённая раньше, экономит больше: проценты на эти деньги перестают начисляться с того дня, как вы их внесли.
Платёж — аннуитетный
Обязательный платёж одинаковый каждый месяц; внутри него сначала проценты, остальное — в долг. Это самый частый вид ипотечного платежа.
Ваш бюджет
Каждый месяц из суммы «Готовы платить» сначала идёт обязательный платёж, всё остальное — досрочное погашение в ту же дату. После досрочки банк пересчитывает обязательный платёж — в плане он уменьшается со следующего месяца.
«Уменьшить платёж» или «срок»
Если каждый месяц отдавать банку весь бюджет, оба варианта приводят к одной дате и одной сумме процентов. Разница — только в обязательном платеже, то есть в том, сколько придётся платить, если досрочки однажды прекратятся. Подробно — в плане, раздел 3.
Страховка
Раз в год — процент от остатка долга (по умолчанию 0,5%, можно указать свой). Если ипотеку вы только берёте, страховку за первый год платят при сделке — в плане она учтена отдельно, вне ежемесячного бюджета. В месяц продления деньги на полис берутся из бюджета, поэтому досрочка в этот месяц меньше или её нет; если бюджета не хватает и на полис, калькулятор подскажет, сколько добавить, — а обязательный платёж в расчёте всё равно вносится полностью.
Налоговый вычет
Два вычета: за покупку — с цены квартиры без маткапитала, но не больше чем с 2 млн ₽ (при ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽); по процентам — с уплаченных процентов, не больше чем с 3 млн ₽. За год возвращается не больше НДФЛ, который вы заплатили, остаток переносится на следующие годы. Ставку НДФЛ (13–22%) считаем по вашей зарплате. Если цену квартиры вы не указали, считаем, что лимит 2 млн ₽ выбирается целиком. В плане деньги приходят в апреле следующего года и сразу идут в досрочку (если вы так выбрали).
Смена ставки
Новая ставка действует с указанной даты; прошлое не пересчитывается. Если ставка сменилась внутри месяца, проценты за этот месяц считаются по старой и новой ставке по дням.
Маткапитал
«Только выбираю» — во взносе (кредит меньше). «Уже плачу» — разовая досрочка в погашение: считаем, что деньги придут в банк через месяц после ближайшего платежа.
Чего мы пока не учитываем
- вычет второго собственника (супруга, созаёмщика) — только ваш;
- вычет через работодателя (каждый месяц) — считаем, что вы подаёте декларацию;
- вычет по процентам за прошлые годы, если вы его ещё не заявляли, — это деньги сверху;
- комиссии банка, изменение дохода, перенос платежей с выходных;
- округления конкретного банка — из-за них возможна разница в несколько рублей.
Почему банк может показать немного другие цифры
Дата списания, перенос с выходных, округления и условия вашего договора (например, досрочка только в дату платежа) дают разницу в рубли или дни. После каждой досрочки банк выдаёт новый график — сверьте его с планом. Если разница большая — напишите нам с номером платежа или цифрами: разберёмся, а если ошибка наша — вернём деньги.
Как мы проверяем расчёт
Каждое изменение расчёта проверяем на 17 контрольных ипотеках — расхождение меньше копейки. Контрольный расчёт — отдельная программа; её мы сверили построчно с моделью в Excel и с ещё одной независимой проверкой.
Мы не банк и не брокер
Кредиты не продаём, комиссий от банков не получаем. «Погашено» — расчётный инструмент, не индивидуальная инвестиционная рекомендация: решения о кредите принимаете вы.